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  在当今社会,夫妻离婚时,需要分割共同财产。最重要的是房产的转让,通常是交给其中一方。在我国法律中,离婚房产转让如何处理?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

 

                            

  一、民法典中离婚房产如何办理过户

  民法典规定,房屋要取得合法的产权才能办理过户登记,所以夫妻离婚时,房屋未取得房产证的,不能办理过户登记,当事人可以了得房屋完整产权后,再持房产证、离婚协议书等材料,办理房屋过户登记。

  《中华人民共和国民法典》

  第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  第二百一十一条【不动产登记申请资料】当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

  第一千零七十六条【协议离婚】夫妻双方自愿离婚的,应当签订书面离婚协议,并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。

  离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

  二、离婚后房产过户所需证件

  我们都知道在婚姻关系存续期间置办的房产属于夫妻共同财产,所以,一旦离婚了,也要对房产进行分割,确定分给一方的,那么就要去办理房产过户。而在普通过户中,需要带上的材料有如下:

  1、房地产转移登记申请表;

  2、申请人身份证明;

  卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。

  买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。

  3、房地产权利证书;

  4、有关行政机关的行政决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证的,应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证的房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书;

  5、已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件;

  6、人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

  7、非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件;

  8、行政划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

  9、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

  10、属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

  11、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

  12、房地产共有人同意转移的意见书;

  13、收购或合并企业的,应提交有关部门的批准文件;

  14、国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,应提交有关部门的批准文件;

  15、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

  【案情】

  蔡某与熊某原系夫妻关系,双方因感情不和于2009年6月23日由人民法院主持调解离婚,双方签收了《民事调解书》,婚姻关系已解除。在法院作出《民事调解书》中双方就夫妻共同财产分割进行了约定。《民事调解书》中明确约定了将两处房产归熊某所有,但这两处房屋均没有办理房屋过户手续,房屋和店面登记的所有权人仍为蔡某。

  2012年,费某以民间借贷纠纷为由将蔡某诉至法院,法院依法进行判决,判决蔡某归还所欠费某的借款。在判决生效后,费某向法院申请执行该房屋,认为两处房屋均登记在蔡某名下,是蔡某的个人财产。熊某提出异议,认为该房屋及店面在离婚调解协议中明确约定归熊某所有,而且其与蔡某于2009年6月23日离婚,而蔡某欠费某的钱是在2010年、2011年,是蔡某离婚后的债务,与其无关,故两处房屋不能作为执行标的物予以执行。同时,蔡某向费某借款时,也没有以这两处的房产及店面抵押,也未办理抵押登记。

  【分歧】

  本案的争议焦点是离婚协议约定所有权归熊某所有的房屋,在没有办理过户登记手续的情况下,法院能否执行给他人,替蔡某偿还债务的问题。对此有两种不同意见。

  第一种意见:认为法院可以将两处房屋执行,替蔡某偿还债务。国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度。房地产转让或者变更时,应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。本案中,虽然蔡某与熊某签订的《民事调解书》中明确约定了两处房屋的所有权归属,但双方在签订协议后,并未到房产管理部门办理涉案房屋及店面所有权的变更登记手续,现该房屋在房产登记部门登记的所有权人仍为蔡某,因此,根据法律规定,对于该房屋所有权的转让、变更,未办理登记的,不发生物权变动的法律效力,即该房屋所有权人未发生变更,仍为蔡某;蔡某与熊某之间有关该房屋所有权的约定只对其双方具有法律效力,不具有对抗第三人的法律效力。

  第二种意见:认为这两处房屋的所有权人应为熊某,不能作为蔡某的财产予以执行。虽然《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。但第十五条同时规定,当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。蔡某与熊某在2009年在法院离婚事实中签订的《民事调解书》中明确约定了两处房产均归熊某所有,双方均签收了调解书,调解书合法有效。但由于未及时在房产登记部门办理登记手续,故不能对抗善意第三人。但本案被费某只是蔡某离婚后所形成债务的普通债权人,没有以此房作为借款的抵押,蔡某也没有将房屋过户给费某,故费某不能构成善意第三人。

  【管析】

  笔者更倾向于第二种意见,因为《民事调解书》已经明确约定了两处房屋归熊某所有,虽然熊某未及时办理产权过户手续,但实际所有权人仍应是熊某,因其未办理产权过户登记手续,导致房屋仍然登记在蔡某名下,不能对抗善意第三人,但费某作为普通债权人并不能构成本案中的善意第三人。故法院不能执行该两处房产,为蔡某偿还债务。

  我国法律规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记后生效。夫妻离婚时,如果房屋未取得房产证,则不能办理过户登记。当事人取得房屋完全产权后,可以凭房产证、离婚协议等材料办理房屋转移登记。以上就是相关知识,希望可以帮助大家。

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